전세보증 사전심사 10월 30일 시행｜잔금 전 한도·조건 정리

전셋집 계약하고 잔금까지 치렀는데, 이사 뒤 보증 신청을 하러 갔더니 "이 집은 가입이 안 됩니다"라는 답을 들었다는 이야기가 꽤 있어요. 이미 보증금을 다 넘긴 뒤라 되돌리기도 어렵죠.

10월 30일 보증 신청분부터는 HUG 전세보증의 순서가 바뀌어서, 잔금을 보내기 전에 가입 가능 여부를 먼저 확인할 수 있어요. HUG 공지(2026.9.9)와 상품 안내 기준으로 신혼집 전세를 앞둔 분들이 챙길 부분만 정리했어요.

📌 30초 핵심 요약

① 10월 30일 보증 신청분부터 이사 전에 주택가격과 임대인 보증금지 여부를 먼저 보는 사전한도심사가 도입돼요.

② 같은 날부터 보증 한도 안이면 전세보증금 전액을 보증하고, 상품명은 '전세반환보증'으로 바뀝니다.

③ 한도는 주택가격 × 90% − 선순위채권이에요. 빌라는 공시가격의 140%를 주택가격으로 보는 경우가 많아요.

④ 사전심사를 통과해도 보증서가 바로 나오는 건 아니에요. 잔금·이사·전입신고 뒤 대항력 확인을 거쳐야 해요.

잔금 뒤에야 알던 보증 거절, 무엇이 문제였나

지금까지 HUG 전세보증금반환보증은 입주해서 전입신고와 확정일자를 받은 뒤에 신청하는 구조였어요. 그래서 시세가 생각보다 낮게 잡히거나, 집주인이 보증금지 대상이거나, 근저당이 많으면 돈을 다 낸 다음에야 거절 사실을 알게 됐죠.

이번 개편은 이 순서를 앞으로 당겨서 "계약은 했지만 돈은 아직 덜 낸" 시점에 확인할 수 있게 만든 거예요.

💬 "중개사님이 보증 다 된다고 했는데요?" 말로 들은 확인과 HUG 심사 결과는 다를 수 있어요. 이제는 잔금 전에 HUG 결과를 직접 받아볼 수 있습니다.

10월 30일부터 달라지는 것과 신청 순서

HUG가 9월 9일 올린 '전세보증 제도개선 사전 안내'를 표로 묶었어요. 계약일이 아니라 보증 신청일 기준이라는 점이 중요해요.

항목	지금까지	바뀐 뒤	적용 시점
심사 시점	잔금·이사 뒤 심사	이사 전 사전한도심사, 이사 뒤 대항력 확인	10.30 보증 신청분
보증 금액	한도 안에서 일부만 선택 가능	한도 안이면 보증금 전액	10.30 보증 신청분
상품명	전세보증금반환보증	전세반환보증	10.30 보증 신청분
미성년 임대인	별도 제한 없음	부모 등 법정대리인 연대보증	10.30 신규 신청분
미반환 임대인	HUG가 대신 갚은 경우만 금지	HF·SGI서울보증 대위변제 임대인도 금지	10.1 신규 신청분(시행 중)

신청 흐름은 이렇게 바뀌어요. 계약을 맺은 뒤 안심전세앱에서 사전심사를 신청하면 HUG가 자동으로 심사하고 결과를 카카오톡 알림톡으로 알려 줘요. 가입 가능 안내를 받으면 잔금을 내고 이사한 다음 전입신고를 하고, 서류를 내면 보증서가 나옵니다.

우리 집은 통과할까? 케이스별 확인

보증 한도는 주택가격 × 담보인정비율(90%) − 선순위채권이에요. 아파트는 KB시세나 부동산원 시세를 먼저 쓰고, 연립·다세대는 공시가격의 140%를 먼저 적용해요. 그래서 빌라는 흔히 '공시가 126% 룰'이라고 불러요.

사례	계산	예상 결과
아파트 시세 4억, 전세 3억, 대출 없음	4억 × 90% = 3억 6천만원	가입 가능
빌라 공시가 2억, 전세 2억 6천만원	2억 × 140% × 90% = 2억 5,200만원	한도 초과
아파트 시세 5억, 근저당 2억, 전세 2억 8천만원	4억 5천만원 − 2억 = 2억 5천만원	한도 초과
집주인이 HF에서 대위변제 후 미상환	10월 1일부터 3사 정보 공유	보증 금지
집주인이 만 19세 미만	신청일 기준 나이 판단	법정대리인 연대보증 후 가능

이 밖에도 선순위채권이 주택가액의 60%를 넘거나, 위반건축물이거나(아파트 제외), 주거용 표기가 없는 오피스텔이면 가입이 어려워요.

사전심사 통과해도 놓치면 안 되는 것

⚠️ 1. 통과는 '가입 확정'이 아니에요

이사 뒤 전입신고와 확정일자로 대항력이 생겼는지 다시 봐요. 잔금 전날 집주인이 대출을 새로 받는 등 권리관계가 바뀌면 결과가 달라질 수 있으니 잔금 직전 등기부를 한 번 더 떼 보세요.

⚠️ 2. 계약해제 특약이 있어야 계약금을 지켜요

사전심사에서 불가가 나와도 특약이 없으면 계약금을 돌려받기 어려워요. 표준 임대차계약서에 반영된 '임대인 사유로 보증 가입이 거절되면 계약을 해제하고 계약금을 돌려준다'는 특약이 들어갔는지 확인하세요.

⚠️ 3. 신청 기한은 그대로예요

신규 계약은 잔금일과 전입일 중 늦은 날부터 계약기간의 1/2이 지나기 전까지 신청해야 해요. 계약기간이 1년 이상이어야 하고, 공인중개사를 통해 맺은 계약서여야 합니다.

보증료와 신혼부부 할인, 얼마나 될까

보증료는 보증금액 × 보증료율 × 기간으로 계산해요. 전액 보증으로 바뀌면 일부만 보증하던 때보다 보증료가 늘 수 있어요. 아파트 기준 요율을 일부 옮겨 봤어요.

보증금액(아파트)	부채비율 70% 이하	80% 초과
1억 이하	연 0.097%	연 0.137%
2억 초과~5억 이하	연 0.107%	연 0.154%
5억 초과	연 0.113%	연 0.164%

💡 신혼부부 보증료 할인 정리

· 부부 합산 연소득 6천만원 이하, 혼인 7년 이내(3개월 안 결혼 예정 포함)면 보증료 40% 할인이에요.

· 예시: 아파트 전세 3억, 부채비율 70% 이하, 2년 → 3억 × 0.107% × 2 = 64만 2천원, 할인 후 약 38만 5천원.

보증금은 수도권 7억원, 그 밖의 지역 5억원 이하여야 하고, 월세가 섞이면 전월세전환율(2026.7.1 이후 6.5%)로 환산한 금액으로 봐요.

신혼집 전세 계약, 단계별 타이밍 전략

계약부터 보증서까지 순서대로 정리했어요.

단계	할 일
계약 전	안심전세앱에서 시세·미반환 임대인 조회, 등기부 을구 근저당 확인
계약 당일	계약해제 특약 넣기, 계약금은 되도록 적게
계약 직후	안심전세앱으로 사전한도심사 신청, 알림톡 결과 확인
잔금일	등기부 재확인 후 잔금, 같은 날 전입신고·확정일자
입주 후	서류 제출 → 대항력 확인 → 보증서 발급, 전월세 신고(30일)도 함께

✅ 10월 30일 앞뒤로 계약한다면

☐ 이미 입주해서 10월 29일까지 신청하면 지금 제도(일부 보증 선택 가능)로 진행돼요.

☐ 10월에 계약하고 11월에 잔금이면 신청일이 10.30 이후라 사전한도심사·전액 보증이 적용돼요.

☐ 전세대출과 함께 쓰는 '전세안심보증'은 위탁은행 창구에서 조건을 따로 확인하세요.

자주 묻는 질문 FAQ

Q1. 사전심사는 어디서 신청하나요?
HUG 안내로는 임대차계약을 맺은 뒤 안심전세앱에서 신청하고, 결과는 카카오톡 알림톡으로 받아요.

Q2. 계약을 10월 전에 했어도 새 제도가 적용되나요?
기준은 보증 신청일이에요. 10월 30일 이후 신청하면 계약일과 상관없이 바뀐 방식이 적용돼요.

Q3. 불가 결과가 나오면 어떻게 하나요?
계약해제 특약이 있다면 계약금을 돌려받고 해제할 수 있어요. 보증금 조정이나 선순위 대출 상환 조건을 협의해 보는 방법도 있어요.

Q4. 전액 보증이 되면 무조건 손해인가요?
보증료는 조금 늘 수 있지만, 사고가 나면 보증하지 않은 금액은 직접 받아내야 하니 전액 보호가 더 안전해요.

Q5. HF나 SGI 보증도 똑같이 바뀌나요?
이번 개편은 HUG 상품 기준이에요. 다만 미반환 임대인 정보는 10월 1일부터 3개 기관이 함께 공유해요.

마무리하며

전세보증 사전심사는 신혼집 전세에서 가장 불안한 구간인 '계약 후 잔금 전'을 메워 주는 장치예요. 핵심은 계약해제 특약, 잔금 전 사전심사, 잔금 직전 등기부 재확인 세 가지입니다. 10월 말 이후 입주 예정이라면 계약서 쓰기 전에 안심전세앱부터 깔아 두세요.

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📎 출처: 주택도시보증공사(HUG) 공지 '전세보증 제도개선 사전 안내'(2026.9.9), HUG 전세보증금반환보증 상품 안내(보증한도·보증조건·보증료율·할인), HUG 보도자료 '전세보증 사전심사 제도 도입'(2026.8.20, 연합뉴스·파이낸셜뉴스 보도), LH·HUG 전세임대 반환보증 협약 보도(2026.9.18)

※ 2026년 10월 3일 기준으로 정리했어요. 사전한도심사는 시행 전 내용으로, 세부 운영 방식은 바뀔 수 있어요. 보증료 계산은 단순 예시이며 실제 한도·요율은 주택 유형과 시세, 선순위채권에 따라 달라집니다. 개인 상황에 따라 다르니 HUG 고객센터(1566-9009)나 위탁은행에 확인이 필요합니다.